二套房首付下調，手房營業稅“五改二”

二套房首付降至四成、首套普通自住房公積金貸款降至兩成、普通二手住宅滿兩年免征營業稅—昨日下午，傳言已久的二套房首付下調政策及二手房營業稅“五改二”政策相繼出爐，新政輪番出臺雖在意料之中，但力度之大卻在意料之外。對比過去3年，房地產業正迎來一個相對看好的政策環境和輿論環境，此輪政策的出臺，對改善性需求的利好尤為明顯。

二套房首付四成 門檻大降超預期

央行、住建部、銀監會聯合下發通知：擁有一套住房且房貸未結清的家庭購二套房，最低首付款比例調整為不低于四成。使用住房公積金委托貸款購買首套普通自住房，最低首付比例下調為兩成;擁有一套住房并已結清貸款家庭，再次申請住房公積金購房，最低首付比例為三成。

上海易居房地產研究院副院長楊紅旭認為，商業房貸寬松程度回到2010年4月“國十條”之前。而房貸放松屬于大利好，將會刺激有效需求。此次放松主要受惠對象是二套房，這類需求的釋放將有利房價平穩。

以購置一套總價200萬元的住房來說，首付金額最多可下降60萬元。而改善住房夢想要成真，還需銀行貸款政策配合。在利差收窄、房貸不是賺錢業務的因素下，銀行是否愿意降低貸款門檻?“就算是賠本賺吆喝也得做。”南京某城市商業銀行個貸部團隊經理說，目前銀行貸款不良率上升，而房貸業務是拉低銀行貸款不良率的調劑品。此次新政，首付比例降低配合滿兩年免征營業稅一起出臺，目的就是鼓勵買賣。“只要樓市成交量上去，銀行按揭業務也會增加，銀行貸款余額就會增加，不良率自然就稀釋了。”

對公積金貸款政策調整，省級機關住房公積金管理中心主任施恩輝表示，一旦接到正式文件，便將執行。“至3月29日，今年以來省級機關住房公積金貸款金額達4.98億元，一季度有望達5億元，而去年全年才貸出18個億。目前來看，公積金貸款購房需求有很大上升。去年11月省級機關順應南京市公積金政策，已將二套房貸公積金首付比例從六成下調至三成，首套房門檻再降一成，拉動需求將更為明顯。”

兩年免征營業稅 拉動改善需求入場

按今起執行的新政，銷售購買不足兩年的住房，全額征收營業稅;銷售購買兩年以上(含兩年)的非普通住房，按其銷售收入減去購房款后的差額征收營業稅;銷售購買兩年以上(含兩年)的普通住房，免征營業稅。這意味著，二手房營業稅從過去的5年免征縮短為兩年免征。

南京鏈家總經理黃月平認為，營業稅“五改二”，將促進二手房流通，盤活存量房，房源供給量會因此增大，從而平衡房價。從歷史情況看，營業稅政策全面回到2009年，隨著繳納營業稅群體占比降低，購房成本整體將會有所降低。“預計此輪新政落地，將會引導更多低稅房源入市，改善性需求入市步伐也會大大加快，二手房市場有望更加活躍。”

我愛我家市場部總監胡涓娟說，以往營業稅都是轉嫁給買家承擔，由于市場上大量二手房未滿5年，買家入市積極性受損。2013年前，南京二手房市場上，買方為改善型需求的占比30%多，剛需占60%多，而去年，改善需求降至20%，剛需增至80%，“沒有改善需求支撐的樓市，是難以為繼的。接下來改善需求會在政策激發下有所上漲。”胡涓娟說。

聞悉兩項新政出臺，騁望地產營銷總監姚波也更看重營業稅政策調整的影響，“因為很多改善客戶都是通過賣房再買房的過程來操作。現在賣舊房、買新房更加容易。”

開發商謹慎樂觀 有樓盤不漲反“降”

“解‘房’軍來了!”昨晚，南京城東一家樓盤在新政出臺后迅即打出這樣的微信廣告。雖然透露出“喜大普奔”的情緒，但言及房價，開發商卻大多謹慎。

上周，南京江寧樓盤滟紫臺對外宣稱，“新政一出，立降百萬”。這家樓盤昨天下午6點左右推出50套限時特惠房，通過精裝改毛坯，總價從500多萬元降至400萬元左右。營銷總監孟小兵說，原來一套500多萬元的二套房，首付七成大約350萬元，優惠后總價先省100多萬元，一套400萬元的二套房首付為160萬，置業門檻大降。

3月最后一個周末，南京樓市已現翹尾行情，9家樓盤扎堆開盤，單日最高認購突破500套，新房庫存也從5.6萬套降至5.3萬套，29日開盤的江寧剛需樓盤綠地國際花都，兩小時售罄成為今年南京樓市首個日光盤。綠地集團南京公司總經理薛明輝坦言，“并不希望市場出現斷崖式下跌或爆發式增長，更希望是常態化、市場化發展。前幾年市場投資心態重，現在自住需求為主，買方非常理性，貿然漲價只會阻礙需求釋放。”

“一二手房聯動，全方位盤活存量和增量市場，并以盤活存量刺激增量，刺激增量盤活存量，兩大市場互相用力，可見管理層刺激樓市決心之大。”南京房地產開發建設促進會秘書長張輝表示，樓市組合拳，對供求基本面最好的南京等一二線城市的效應將是最大，一輪領先回暖的大行情可期。買房賣房的窗口期已經到來。