中國最大鬼城

3月1日，一篇《中國最大“鬼城”逆襲鄭州新區(qū)房價超1萬5》的文章引發(fā)轟動。曾被認(rèn)為是“中國最大鬼城”的鄭東新區(qū)，仿佛在一夜之間“復(fù)活”，也讓憂心二三線城市樓市前景的人們看到了希望。然而在鄭州當(dāng)?shù)兀芏嗳藚s認(rèn)為“鬼城”“復(fù)活”是個偽概念。“(鄭東新區(qū))在鄭州以外的人眼里是‘鬼城’，但我們眼里不是。”鄭州當(dāng)?shù)匾晃环康禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士這樣對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示。

截至2013年底，鄭東新區(qū)100平方公里左右的建成區(qū)內(nèi)，共有人口103萬，在鄭州市16個縣區(qū)中，僅次于金水區(qū)。“買雞蛋都比別的地方貴，這是河南省的富裕人群聚集區(qū)。”鄭州永威置業(yè)副總經(jīng)理馬水旺說，由于房價帶動地價，該區(qū)域地價也是鄭州市最高的。

首都經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)土地資源與房地產(chǎn)管理系系主任趙秀池在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，鄭東新區(qū)的例子說明，“鬼城”的概念也是相對的。隨著時間的推移，“鬼城”可以變?yōu)楦挥谢盍Φ男鲁恰Ｆ渌?ldquo;鬼城”也一樣，這需要根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H，結(jié)合當(dāng)?shù)刭Y源優(yōu)勢[0.13%]，以居業(yè)聯(lián)動、產(chǎn)城融合為基點去規(guī)劃、設(shè)計，制定相應(yīng)的政策來促使“鬼城”的轉(zhuǎn)變。

“鬼城”是一個誤會

2010年底，美國一家名為“商業(yè)內(nèi)幕”的網(wǎng)站公布了若干幅鄭東新區(qū)的衛(wèi)星圖片，稱其可能是中國最大的“鬼城”。這一報道遭到鄭州官方強烈反彈，新區(qū)管委會發(fā)布數(shù)據(jù)稱，鄭東新區(qū)CBD入住率達(dá)到90%。

克而瑞鄭州機構(gòu)的研報指出，2014年，鄭州市各區(qū)域成交土地價格波動相對較大。從具體區(qū)域來看，鄭東新區(qū)土地單價最高，為10678.26元/平方米。

上述研報稱，進(jìn)入2014年，鄭州市土地市場延續(xù)之前的火熱態(tài)勢，土地市場價格持續(xù)走高，“地王”頻出，普通住宅溢價率達(dá)到21.77%。其中金水區(qū)、鄭東新區(qū)居于全市前兩位，分別為100.96%和62.29%。2014年全市出了4塊地王，金水區(qū)1宗，鄭東新區(qū)龍湖板塊3宗。

上述鄭州當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，鄭州屬剛需性城市，但鄭東新區(qū)屬于河南省的高端住宅片區(qū)，價格在鄭州也處于第一梯度。“前幾年因為是新發(fā)展區(qū)域，在認(rèn)知度方面都相對低，再加上鄭州老城區(qū)為二七區(qū)和中原區(qū)，客戶地緣性比較強，鄭東形成了‘鬼城’的誤區(qū)。外地的金融機構(gòu)來鄭了解過，但后來發(fā)現(xiàn)不是(鬼城)。”

中國城市經(jīng)濟學(xué)會副會長牛鳳瑞在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，鄭東新區(qū)原來也不是真“鬼城”。鄭東新區(qū)發(fā)展到今天，是河南省乃至中原經(jīng)濟區(qū)發(fā)展的縮影，也是鄭州市發(fā)展的一個必經(jīng)階段。“不去進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)、基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，不會有今天城市的承載力。”

趙秀池認(rèn)為，鄭東新區(qū)“鬼城”的復(fù)活并不奇怪，也不乏前例。前些年的上海浦東也是一個例子。當(dāng)初人們流傳的“寧要浦西一張床，不要浦東一間房”的說法，早已成為過去。

1億人口的金融中心

一個區(qū)域的經(jīng)濟擴張，誠然離不開房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，但也需要產(chǎn)業(yè)的支撐。

2008年前后，鄭東新區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位為8個方向，其中金融業(yè)尤為重要。早在2003年，時任河南省委書記的李克強對鄭東新區(qū)未來發(fā)展提出了“城市建設(shè)與產(chǎn)業(yè)發(fā)展必須協(xié)調(diào)一致，實現(xiàn)雙輪驅(qū)動”的要求。隨著鄭東新區(qū)完成“三年出形象，五年成規(guī)模”的目標(biāo)任務(wù)，到2008年，3.45平方公里的CBD區(qū)域已吸引了多家金融機構(gòu)聚集。

2011年，《國務(wù)院關(guān)于支持河南省加快建設(shè)中原經(jīng)濟區(qū)的指導(dǎo)意見》(國發(fā)〔2011〕32號)明確提出“加快推進(jìn)鄭東新區(qū)金融集聚核心功能區(qū)建設(shè)，適時申請開展電子商務(wù)國際結(jié)算業(yè)務(wù)”。

據(jù)了解，鄭東新區(qū)目前已累計入駐各類金融機構(gòu)226家，人民銀行、河南證監(jiān)局等機構(gòu)，匯豐、渣打、東亞等多家外資銀行，中行、農(nóng)行、工行、民生、廣發(fā)等12家全國性銀行省級分行，中國人壽[-0.51% 資金 研報]、中國人保等20余家保險機構(gòu)以及中原證券、中原信托、鄭州銀行等本地法人金融機構(gòu)均匯聚于此。

牛鳳瑞認(rèn)為，對河南來說，鄭州是中原地區(qū)的中心，河南本身有1億人口，歐洲任何大國都沒那么多人口。人口的支撐和政策的支持下，鄭東新區(qū)作為中原地區(qū)的區(qū)域金融中心，快速摘去“鬼城”帽子，也是順理成章的。

趙秀池表示，鄭東新區(qū)的“復(fù)活”，經(jīng)驗就在于政府主導(dǎo)，規(guī)劃在先，通過打造中原經(jīng)濟區(qū)的金融中心，吸引多家知名企業(yè)入駐，使城市具有了產(chǎn)業(yè)生命力，加之鄭州作為省會城市，人口不斷增加，隨著鄭東新區(qū)交通、教育、醫(yī)療等優(yōu)質(zhì)公共資源的不斷改善，鄭東新區(qū)“筑巢引鳳”才逐漸成為現(xiàn)實。

記者觀察

哪些“鬼城”有望“復(fù)活”?

在鄭東新區(qū)“復(fù)活”的同時，其他一些“鬼城”也慢慢有復(fù)蘇跡象。

首都經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)土地資源與房地產(chǎn)管理系系主任趙秀池認(rèn)為，城市的發(fā)展是有一定規(guī)律的，有自發(fā)的過程，也有人為因素。城市本身就是人口與產(chǎn)業(yè)的集合體，尤其是第二、第三產(chǎn)業(yè)的集合。有人口聚集、有產(chǎn)業(yè)帶動，城市才有活力，城市規(guī)模才會不斷擴大。宜居宜業(yè)是城市發(fā)展的動力。

在中國城市經(jīng)濟學(xué)會副會長牛鳳瑞看來，新區(qū)建設(shè)起來，也不能立刻住人，配套設(shè)施、產(chǎn)業(yè)跟進(jìn)、產(chǎn)城融合等一系列客觀條件，都需要時間。鄭東新區(qū)的今天，恰恰說明某些地方“鬼城論”的破產(chǎn)。

如何給鬼城糾偏?

有觀點指出，“空城”、“鬼城”的出現(xiàn)，反映了當(dāng)前城鎮(zhèn)化流于房地產(chǎn)化的傾向，城鎮(zhèn)化的核心是人的城鎮(zhèn)化，目前的做法方向偏了。

中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，對城市的定位，不能輕易冠以“鬼城”的說法。比如說，短期內(nèi)一定數(shù)量的空置，是為城市建設(shè)做出的提前量，這一類算不上“鬼城”。

他認(rèn)為，確實有一些地方，違背了經(jīng)濟規(guī)律，本來應(yīng)該容納10萬人，結(jié)果造出了容納100萬人的規(guī)模，這就是名副其實的“鬼城”了。

對于如何給“鬼城”糾偏，上海易居研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，首先，要給房地產(chǎn)去“功利”，既要防范“GDP第一”的政績觀的出現(xiàn)，也要防范地方政府借機大肆賣地的行為;其次，要有一個新常態(tài)的意識，比如要從“造城”轉(zhuǎn)變到提供宜居生活空間的思路上;最后，需要有務(wù)實的精神，比如在城產(chǎn)融合過程中，通過落戶政策、社會福利保障制度等，引導(dǎo)人口流入此類新城。

此外，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，培育新市民任重道遠(yuǎn)。舉例來說，部分進(jìn)城農(nóng)民的文化素質(zhì)和技能都不高，對于此類新城的居住也缺乏較好的市場需求。通過提高此類群體的素質(zhì)，提高此類群體的收入等，能夠加快此類新城居住社區(qū)的氣氛形成。

鬼城如何復(fù)活?

據(jù)《投資時報》報道，“鬼城”的出現(xiàn)與我國城市過去五年來的擴城有關(guān)。國土資源部2013年的一項調(diào)查顯示，全國391個城市的新區(qū)規(guī)劃，人均城市建設(shè)用地197平方米，已建成區(qū)人均城市建設(shè)用地達(dá)到161平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過人均100平方米的國家標(biāo)準(zhǔn)。

去年4月21日，據(jù)國家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心調(diào)查顯示，90%的中國地級市正在規(guī)劃新城新區(qū)，部分城市新城總面積已達(dá)建成區(qū)的七、八倍，“空城”、“睡城”、“死城”等現(xiàn)象頻現(xiàn)。

牛鳳瑞表示，“鬼城”往往是指二三線城市的新區(qū)。

究竟什么樣的“鬼城”會率先改變面貌?牛鳳瑞給出了一個公式：鬼城改變面貌的時間，等于其依附的主城區(qū)的發(fā)展勢頭，除以主城區(qū)與鬼城的距離。換句話說，主城區(qū)發(fā)展勢頭越強勁，依附于主城區(qū)越近的“鬼城”，越容易“摘帽”。

嚴(yán)躍進(jìn)分析，鬼城能否復(fù)活，要看幾類“鬼城”出現(xiàn)的原因和要素供給能否跟進(jìn)。第一類是土地資源供給規(guī)模大的城市，此類城市出現(xiàn)“鬼城”，在于資源供給過度，忽視了市場需求。此類城市“鬼城”陰影的消失可以做到，關(guān)鍵在于控制土地出讓規(guī)模。

第二類是資金供給規(guī)模大的城市，比如一些濱海城市“忽悠”外地購房者買房，結(jié)果產(chǎn)生了大量空置房。第三類是城市重心轉(zhuǎn)移背景下的城市，比如鄭東新區(qū)就逐漸承擔(dān)了老城區(qū)人口的轉(zhuǎn)移，此類新城未來出現(xiàn)繁榮，是必然的。

那么，具體哪些鬼城正在“復(fù)活”，或者已經(jīng)“復(fù)活”?開發(fā)商和個人購房者能否抓住機遇“揀漏”?《每日經(jīng)濟新聞》將制作《“鬼城”“復(fù)活”白皮書》，供投資者參考。