李嘉誠(chéng)甩賣寫字樓

放棄出售百佳超市的李嘉誠(chéng)，沒有讓同樣的變數(shù)發(fā)生在拋售上海寫字樓一事上。和記黃埔(00013.HK)近日公告稱，由長(zhǎng)江實(shí)業(yè)(00001.HK)與和記黃埔各持50%權(quán)益的東方匯經(jīng)中心已鎖定買家，并將以89.5億港元出售。

昨晚，據(jù)媒體報(bào)道，此次李嘉誠(chéng)上海項(xiàng)目的接盤方為目前總部位于該項(xiàng)目附近的交通銀行。

焦點(diǎn)李嘉誠(chéng)“賣樓”再度引熱議

8月29日晚間，李嘉誠(chéng)的和記黃埔有限公司發(fā)布公告，擬以32.68港元的價(jià)格出售位于廣州的西城都薈項(xiàng)目。而此前，“長(zhǎng)和系”以60億人民幣掛牌出售上海東方匯經(jīng)OFC。聯(lián)系到此前早已被炒得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的出售百佳超市，“長(zhǎng)和系”拋售三大項(xiàng)目回籠超過(guò)300億元現(xiàn)金成為各界關(guān)注的熱點(diǎn)。

對(duì)于李嘉誠(chéng)集中拋售亞洲資產(chǎn)，外界分析莫衷一是。不少評(píng)論人士稱，這是李嘉誠(chéng)要“逃離內(nèi)地香港入駐海外”，更有分析認(rèn)為華人首富的舉動(dòng)昭示了國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)很高。國(guó)內(nèi)房企老大萬(wàn)科的董事長(zhǎng)王石就在其微博上評(píng)論道：“精明的李嘉誠(chéng)先生在賣北京、上海的物業(yè)，這是一個(gè)信號(hào)，小心了!”

在9月17日對(duì)于炒得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的“撤資中國(guó)，移情海外”事件，李嘉誠(chéng)出來(lái)公開回應(yīng)說(shuō)：“不會(huì)從內(nèi)地撤資”。而如今上海東方匯經(jīng)OFC已經(jīng)以90億港元鎖定買家，頓時(shí)激起業(yè)內(nèi)一片嘩然。

東方匯經(jīng)中心位于上海浦東新區(qū)陸家嘴環(huán)路333號(hào)，東面正對(duì)“上海中”，項(xiàng)目辦公樓總建筑面積約8.8萬(wàn)平方米，目前尚在建設(shè)中，預(yù)計(jì)將在2014年竣工。

東方匯經(jīng)中心為長(zhǎng)江實(shí)業(yè)在上海打造的首個(gè)寫字樓項(xiàng)目，頗具象征含義。六年多來(lái)，該項(xiàng)目一直傳聞纏身，2009年曾傳出轉(zhuǎn)讓消息，不過(guò)長(zhǎng)江實(shí)業(yè)與和記黃埔選擇于近期作出最終的出售決定，仍然讓外界感到驚訝。

李嘉誠(chéng)為何此時(shí)出售上海房地產(chǎn)項(xiàng)目呢?萊坊中國(guó)區(qū)董事楊松認(rèn)為，李嘉誠(chéng)出售此項(xiàng)目，或許代表他對(duì)內(nèi)地市場(chǎng)的一種看法。由于未來(lái)幾年上海商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來(lái)高供應(yīng)局面，會(huì)帶來(lái)一定的消極作用，這可能也是選擇此時(shí)出售的一種考慮。

根據(jù)萊坊近日發(fā)布的一份報(bào)告預(yù)計(jì)，2015年上海甲級(jí)寫字樓空置率極有可能上升至13%。“內(nèi)地市場(chǎng)正在告別高增長(zhǎng)階段，出于對(duì)更高投資回報(bào)率的追求，做這樣的資產(chǎn)處置有其商業(yè)邏輯。”萊坊中國(guó)區(qū)董事楊松認(rèn)為出售東方匯經(jīng)的決定，從某個(gè)角度來(lái)看，符合其對(duì)于內(nèi)地商業(yè)物業(yè)一貫的套現(xiàn)處置方式。

國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)已漸高

由于近期內(nèi)地土地市場(chǎng)異常火熱，李嘉誠(chéng)拋售內(nèi)地資產(chǎn)的舉動(dòng)也成為業(yè)內(nèi)“空軍”拿來(lái)分析樓市風(fēng)險(xiǎn)加劇的論據(jù)。包括萬(wàn)科董事會(huì)主席王石在內(nèi)的不少人士認(rèn)為，李嘉誠(chéng)拋售內(nèi)地物業(yè)的行動(dòng)無(wú)疑是一個(gè)信號(hào)，暗示內(nèi)地的樓市風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)較高。

業(yè)內(nèi)人士指出，近年來(lái)，隨著國(guó)內(nèi)住宅市場(chǎng)的“限購(gòu)”、“限貸”等一系列嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控政策的出臺(tái)，不少開發(fā)商扎堆“轉(zhuǎn)型”，殺入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。2011年后，不少地方的城市綜合體的數(shù)量進(jìn)一步攀升。

盡管商業(yè)地產(chǎn)在調(diào)控閘門之外，但商業(yè)地產(chǎn)全國(guó)“大躍進(jìn)”似的開發(fā)已經(jīng)暴露出“過(guò)剩”危機(jī)。當(dāng)初在住宅市場(chǎng)遭遇宏觀調(diào)控之時(shí)，很多房企盲目轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，這些建起的商業(yè)地產(chǎn)將在未來(lái)兩三年集中上市，讓商業(yè)地產(chǎn)面臨更加激烈的競(jìng)爭(zhēng)，風(fēng)險(xiǎn)明顯加劇。

以李嘉誠(chéng)此次撤離的上海為例，根據(jù)萊坊近日發(fā)布的一份報(bào)告，截至2013年上半年，上海超甲級(jí)和甲級(jí)寫字樓存量達(dá)到620萬(wàn)平方米。其中，浦東小陸家嘴所占比重最大，達(dá)到26%。

而未來(lái)數(shù)年，隨著虹橋、后世博區(qū)域以及徐匯濱江爭(zhēng)相打造新興商務(wù)區(qū)，上海寫字樓新增供應(yīng)還將大大增加，空置率也將相應(yīng)增長(zhǎng)。特別是2014年至2016年，包括上海中心等一批項(xiàng)目的入市，上海甲級(jí)寫字樓供應(yīng)將出現(xiàn)激增態(tài)勢(shì)，2015年新供應(yīng)將達(dá)到200萬(wàn)平方米的新高。萊坊預(yù)計(jì)，2015年上海甲級(jí)寫字樓空置率極有可能上升至13%。

除了逐漸隱現(xiàn)的“過(guò)剩”危機(jī)之外，令人比較擔(dān)擾的是我國(guó)城市綜合體的商業(yè)模式一直沒有創(chuàng)新，千城一面，各開發(fā)商推出的產(chǎn)品大同小異，同質(zhì)化嚴(yán)重。

此外，傳聞不斷的房產(chǎn)稅征收即將擴(kuò)容的消息，也為房地產(chǎn)尤其是商業(yè)地產(chǎn)蒙上一層陰霾。有消息稱，房產(chǎn)稅擴(kuò)容將率先從經(jīng)營(yíng)性物業(yè)入手，這也再次拉低了商業(yè)地產(chǎn)投資者的投資預(yù)期。

交行對(duì)接盤消息

“不予置評(píng)”

昨晚，據(jù)媒體報(bào)道，此次李嘉誠(chéng)上海項(xiàng)目的接盤方為目前總部位于該項(xiàng)目附近的交通銀行。據(jù)目前公開的信息，該寫字樓交易價(jià)格為11.55億美元。如果消息屬實(shí)，這有望成為中國(guó)近年來(lái)規(guī)模最大的寫字樓交易之一。據(jù)媒體報(bào)道，消息人士稱，交通銀行將向李嘉誠(chéng)旗下的和記黃埔及其關(guān)聯(lián)公司長(zhǎng)江實(shí)業(yè)收購(gòu)位于陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)的東方匯經(jīng)中心。這座大樓高31層，建筑面積11萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)2014年中竣工。

不過(guò)，盡管和記黃埔上周五已發(fā)布公告證實(shí)將作價(jià)11.55億美元出售該寫字樓，但并未透露買家的信息。公告稱，和記黃埔將從這筆交易中取得大約18.39億港元未經(jīng)審核收益，而購(gòu)買方“主要從事投資控股”，并未指明買家就是交通銀行。

對(duì)于這一說(shuō)法，交通銀行方面表示“不予置評(píng)”。