簡介

有關(guān)“公共利益”界定，以及如何解決征收者與被征收者在是否屬于“公共利益”問題上發(fā)生的爭執(zhí)，這些備受社會(huì)關(guān)注的房屋征收補(bǔ)償立法中的焦點(diǎn)問題，目前又有新進(jìn)展。

國務(wù)院法制辦日前就房屋征收補(bǔ)償立法召開第二次專家座談會(huì)。兩次座談會(huì)都參加的北京大學(xué)法學(xué)院教授姜明安稱，最新版本的草案，不僅進(jìn)一步完善了對“公共利益”的界定，而且明確，對征收決定可以提起行政復(fù)議或訴訟，“這意味著對‘公共利益’的認(rèn)定，擬定交由法院審理?！?/p>

姜明安認(rèn)為，最新版《國有土地上房屋征收和補(bǔ)償條例(草案)》，比去年12月16日版的《國有土地上房屋征收和拆遷補(bǔ)償條例(草案)》又有5點(diǎn)進(jìn)步。但他同時(shí)也提出九點(diǎn)建議。

最新版草案的進(jìn)步，姜明安認(rèn)為主要體現(xiàn)在5個(gè)方面：

其一，進(jìn)一步完善了對“公共利益”的界定。新條例不僅對“公共利益”進(jìn)行了列舉規(guī)定，還對“公共利益”范圍進(jìn)行了限制。

其二，征收決定可以提起訴訟或復(fù)議。這意味著對“公共利益”的認(rèn)定，由司法判決說了算，突破過去只是對補(bǔ)償、安置可以提起復(fù)議或訴訟的規(guī)定。

北京大學(xué)法學(xué)院副院長沈巋教授談道：“這一點(diǎn)非常重要，因?yàn)椤怖妗_實(shí)存在模糊地帶。從美國的經(jīng)驗(yàn)看，法院在同一件事情上也會(huì)有截然相反的判決。但非常重要的一點(diǎn)是，政府必須在法庭上接受被征收人關(guān)于‘公共利益’是否存在的挑戰(zhàn)，政府必須舉證證明自己的‘公共利益’主張究竟在什么地方?！?/p>

其三，程序比過去有所改進(jìn)。比如，增加了搬遷規(guī)劃程序;對評估機(jī)構(gòu)的選擇，不再設(shè)定一個(gè)，而是提供若干個(gè)評估機(jī)構(gòu)，供被征收人投票決定或抽簽選擇，不再由政府單方?jīng)Q定。

其四，被征收人的補(bǔ)償方式，現(xiàn)在通常只有兩種選擇，或貨幣，或產(chǎn)權(quán)置換。新立法增加了危舊房改造的回遷選擇，以及補(bǔ)償加產(chǎn)權(quán)置換的選擇等。

其五，在法律責(zé)任中，不僅明確要追究政府責(zé)任和征收管理機(jī)構(gòu)的責(zé)任，房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)如果作假，也將被追究法律責(zé)任。

姜明安教授非常珍惜這次座談機(jī)會(huì)，一如既往提出自己的建議：

建議一：新版本草案既然設(shè)定了搬遷規(guī)劃程序，那么，就應(yīng)該將公民參與納入該程序，通過聽證或論證等方式來實(shí)現(xiàn)。

建議二：應(yīng)該在立法中進(jìn)一步明確，有利害關(guān)系的被征收人擁有申述權(quán)，這比擁有舉報(bào)權(quán)更重要。有利害關(guān)系的被征收人只有舉報(bào)權(quán)是不夠的。

建議三：現(xiàn)在有一部分房子，只補(bǔ)償房屋征收款，這不符合物權(quán)法第148條的規(guī)定，土地使用權(quán)也應(yīng)該補(bǔ)償。比如，擁有70年產(chǎn)權(quán)的房子20年就被要求搬遷，應(yīng)補(bǔ)償余下50年的土地使用費(fèi);有的房子是祖?zhèn)鞯?，政府就?yīng)該補(bǔ)償土地使用費(fèi)。

因?yàn)槲餀?quán)法第148條規(guī)定：“建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的，應(yīng)當(dāng)依照本法第四十二條的規(guī)定對該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)給予補(bǔ)償，并退還相應(yīng)的出讓金。”

建議四：對危舊房改造，必須要加以區(qū)別。提出的理由，一是“危房”改造尚可納入“公共利益”，“舊房”改造納入則沒有道理。有人愿意住“舊房”，政府就沒理由強(qiáng)制搬遷;二是新草案規(guī)定，“危舊房改造”必須得到90%以上居民同意，才可啟動(dòng)征收程序。這一規(guī)定，對舊房子沒問題，達(dá)不到90%不拆也就不拆了，但如果有一些危房者就是不同意“改造”的話，這就會(huì)牽扯到維護(hù)“公共利益”問題，所以必須將危舊房區(qū)別開對待。

建議五：由政府安排的產(chǎn)權(quán)置換，其房屋差價(jià)由誰出?現(xiàn)行做法是舊房換新房，差價(jià)部分老百姓出。這樣不合理。如果是由老百姓自己選擇的產(chǎn)權(quán)置換，差價(jià)老百姓自己掏這沒問題，但如果是政府安排的，差價(jià)部分就應(yīng)該政府掏。

建議六：被征收人申請復(fù)議或提起訴訟的，在訴訟與復(fù)議期間不應(yīng)搬遷，除非有“公共利益”緊急需要。應(yīng)避免“贏了官司，但房子還是被拆了”的局面。

建議七：過渡安置中，如果是住政府安置房的，現(xiàn)行通常是不補(bǔ)償。對此，還是應(yīng)該補(bǔ)償點(diǎn)，因?yàn)榭赡茉斐杀徽魇杖斯ぷ魃钌系牟槐恪?/p>

建議八：新草案規(guī)定了嚴(yán)禁野蠻搬遷，不得采取斷水、斷熱、斷氣、斷電等，或者以暴力、脅迫及其他非法手段實(shí)施搬遷。還應(yīng)該加上禁止夜間、節(jié)假日搬遷。

建議九：被征收的房子有的是商用的，開飯店或開旅館，應(yīng)該規(guī)定一個(gè)原則性的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。比如，以前三年經(jīng)營收入的平均值作為補(bǔ)償?shù)取?/p>