簡介

有關“公共利益”界定，以及如何解決征收者與被征收者在是否屬于“公共利益”問題上發生的爭執，這些備受社會關注的房屋征收補償立法中的焦點問題，目前又有新進展。

國務院法制辦日前就房屋征收補償立法召開第二次專家座談會。兩次座談會都參加的北京大學法學院教授姜明安稱，最新版本的草案，不僅進一步完善了對“公共利益”的界定，而且明確，對征收決定可以提起行政復議或訴訟，“這意味著對‘公共利益’的認定，擬定交由法院審理。”

姜明安認為，最新版《國有土地上房屋征收和補償條例(草案)》，比去年12月16日版的《國有土地上房屋征收和拆遷補償條例(草案)》又有5點進步。但他同時也提出九點建議。

最新版草案的進步，姜明安認為主要體現在5個方面：

其一，進一步完善了對“公共利益”的界定。新條例不僅對“公共利益”進行了列舉規定，還對“公共利益”范圍進行了限制。

其二，征收決定可以提起訴訟或復議。這意味著對“公共利益”的認定，由司法判決說了算，突破過去只是對補償、安置可以提起復議或訴訟的規定。

北京大學法學院副院長沈巋教授談道：“這一點非常重要，因為‘公共利益’確實存在模糊地帶。從美國的經驗看，法院在同一件事情上也會有截然相反的判決。但非常重要的一點是，政府必須在法庭上接受被征收人關于‘公共利益’是否存在的挑戰，政府必須舉證證明自己的‘公共利益’主張究竟在什么地方。”

其三，程序比過去有所改進。比如，增加了搬遷規劃程序;對評估機構的選擇，不再設定一個，而是提供若干個評估機構，供被征收人投票決定或抽簽選擇，不再由政府單方決定。

其四，被征收人的補償方式，現在通常只有兩種選擇，或貨幣，或產權置換。新立法增加了危舊房改造的回遷選擇，以及補償加產權置換的選擇等。

其五，在法律責任中，不僅明確要追究政府責任和征收管理機構的責任，房地產評估機構如果作假，也將被追究法律責任。

姜明安教授非常珍惜這次座談機會，一如既往提出自己的建議：

建議一：新版本草案既然設定了搬遷規劃程序，那么，就應該將公民參與納入該程序，通過聽證或論證等方式來實現。

建議二：應該在立法中進一步明確，有利害關系的被征收人擁有申述權，這比擁有舉報權更重要。有利害關系的被征收人只有舉報權是不夠的。

建議三：現在有一部分房子，只補償房屋征收款，這不符合物權法第148條的規定，土地使用權也應該補償。比如，擁有70年產權的房子20年就被要求搬遷，應補償余下50年的土地使用費;有的房子是祖傳的，政府就應該補償土地使用費。

因為物權法第148條規定：“建設用地使用權期間屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的，應當依照本法第四十二條的規定對該土地上的房屋及其他不動產給予補償，并退還相應的出讓金。”

建議四：對危舊房改造，必須要加以區別。提出的理由，一是“危房”改造尚可納入“公共利益”，“舊房”改造納入則沒有道理。有人愿意住“舊房”，政府就沒理由強制搬遷;二是新草案規定，“危舊房改造”必須得到90%以上居民同意，才可啟動征收程序。這一規定，對舊房子沒問題，達不到90%不拆也就不拆了，但如果有一些危房者就是不同意“改造”的話，這就會牽扯到維護“公共利益”問題，所以必須將危舊房區別開對待。

建議五：由政府安排的產權置換，其房屋差價由誰出?現行做法是舊房換新房，差價部分老百姓出。這樣不合理。如果是由老百姓自己選擇的產權置換，差價老百姓自己掏這沒問題，但如果是政府安排的，差價部分就應該政府掏。

建議六：被征收人申請復議或提起訴訟的，在訴訟與復議期間不應搬遷，除非有“公共利益”緊急需要。應避免“贏了官司，但房子還是被拆了”的局面。

建議七：過渡安置中，如果是住政府安置房的，現行通常是不補償。對此，還是應該補償點，因為可能造成被征收人工作生活上的不便。

建議八：新草案規定了嚴禁野蠻搬遷，不得采取斷水、斷熱、斷氣、斷電等，或者以暴力、脅迫及其他非法手段實施搬遷。還應該加上禁止夜間、節假日搬遷。

建議九：被征收的房子有的是商用的，開飯店或開旅館，應該規定一個原則性的補償標準。比如，以前三年經營收入的平均值作為補償等。