股市與樓市的聯(lián)動，被稱為 “股地拉扯”。即地價賭股價會上漲，股價賭地價會上漲，整體來講是資本市場與房地產(chǎn)商共賭未來房價會不斷上漲。具體流程是：房地產(chǎn)商紛紛上市，到股市圈錢，隨后到處圈地，造成地價不斷上漲，然后不斷在金融市場上增發(fā)新股繼續(xù)融資，而高價圈來的地也直接反映在企業(yè)的市值上，形成“良性互動”；到了終端市場，高地價“暗示”并推動現(xiàn)售房價的上漲。上市房產(chǎn)企業(yè)便成了大贏家。
比如在香港，“股地拉扯”一方面使得企業(yè)利用金融標桿效應，很快形成了一些雄心勃勃的華人企業(yè)如長實、新鴻基、恒基、恒隆等。而在亞洲金融風暴之前，香港恒生指數(shù)從1995年初的6967點猛升到1996年底的13203點，漲幅高達89.5%。在日本，在日元升值后的三四年里，日本股票價格和房地產(chǎn)價格分別上漲了81%和177%，東京和大阪核心商業(yè)地區(qū)的房地產(chǎn)價格飆升800%。
去年以來，隨著國內(nèi)股市的興旺，房地產(chǎn)開發(fā)商在融資上有了更大的回旋余地。沒有上市的公司急著上市，如世茂房地產(chǎn)、綠地集團去年在香港上市；已上市的房地產(chǎn)公司，則頻繁地通過增發(fā)、配股等方式進行再融資。據(jù)有關統(tǒng)計，今年以來，國內(nèi)房地產(chǎn)上市公司通過再融資已經(jīng)合計融資超過1100億元。自滬深股市成立以來，還沒有哪個行業(yè)像房地產(chǎn)這樣，如此短時間內(nèi)融得如此多資金。
大規(guī)模融資的結(jié)果是，地價越拍越高，土地囤積越來越多，房地產(chǎn)股價也迅速拉高。據(jù)不完全統(tǒng)計，可以發(fā)現(xiàn)地產(chǎn)巨頭們的“圈地運動”十分驚人：8月 24日，南京蘇寧房地產(chǎn)以44.04億元拍得上海南京路東端地塊，樓面單價高達6.69萬元/平方米，成為國內(nèi)單價最貴的“地王”。7月，北辰實業(yè)等以92億元的天價競得長沙新河三角洲地塊，創(chuàng)下國內(nèi)單宗土地拍賣總價最高的紀錄；7月12日，萬科在廣東東莞競得一地，單位樓面地價超1.5萬元，不僅刷新廣東全省“地王”紀錄，更高出當?shù)噩F(xiàn)售商品房均價1倍，開“面粉貴過面包”之先河。
房地產(chǎn)上市公司中期業(yè)績報告顯示，截止到7月31日，保利地產(chǎn)的土地儲備增加到1007萬平方米，萬科則超過2000萬平方米。碧桂園的土地儲備更是達到驚人的4500萬平方米，成為全國土地儲備最多的地產(chǎn)公司。按目前企業(yè)的年開發(fā)量計算，在不新購土地的情況下，一些企業(yè)儲備用地足供連續(xù)開發(fā)兩三年，多的可達四五年，甚至土地儲備量更可供開發(fā)六七年的企業(yè)也不鮮見。
如此頻繁的融資與當前資本市場的火熱不無關系。目前，國內(nèi)市場已經(jīng)形成了清晰的“房、地、股”聯(lián)動的關系：“土地儲備”愈多，股市估值就越高，從股市圈錢就愈多；而低成本融資愈多，買地沖動愈烈、手筆愈大。
股市與樓市的聯(lián)動，在香港和日本都有過類似的先例，這被稱為 “股地拉扯”。在香港，“股地拉扯” 一方面使得企業(yè)利用金融標桿效應，很快形成了一些雄心勃勃的華人企業(yè)如長實、新鴻基、恒基、恒隆等。而在亞洲金融風暴之前，香港恒生指數(shù)從1995年初的 6967點猛升到1996年底的13203點，漲幅高達89.5%。在日本，在日元升值后的三四年里，日本股票價格和房地產(chǎn)價格分別上漲了81%和 177%，東京和大阪核心商業(yè)地區(qū)的房地產(chǎn)價格飆升800%。
在中國內(nèi)地市場，也有局部市場的房價上漲已類似香港的情況。據(jù)仲量聯(lián)行測算，亞洲金融危機之前，香港住宅的售價上升了3倍達到頂峰 (1984年1月到1997年7月)，而深圳用不到5年的時間(2003-2007年)就完成同等幅度的上漲(從2003年的5360元/平方米到 2007年5月14223元/平方米)。因此，內(nèi)地樓市的風險問題已經(jīng)極為現(xiàn)實。中國的房地產(chǎn)的市場化進程只有十年的時間，中國還沒有經(jīng)歷過一次真正像樣的地產(chǎn)暴跌現(xiàn)象。
當前中國房地產(chǎn)市場，不少所謂“權(quán)威人士”常用著極其離譜的數(shù)據(jù)論證“房地產(chǎn)沒有泡沫”的言論，并得到部分專家和政府官員的公開支持。然而事實是，亞洲金融危機之前，香港住宅的售價上升了3倍達到頂峰，用時14年，而深圳用不到5年就完成同等漲幅，北京上海則用了不到三年完成同等漲幅，在過去的兩個月，多個中心城市房價成倍飆升。中國房地產(chǎn)市場化進程只有十年時間，房價卻翻了三倍，中國內(nèi)地樓市的風險問題已經(jīng)極為現(xiàn)實。
可以說，上市公司在樓市和股市中實現(xiàn)了雙豐收，高價獲取的土地直接在股市上實現(xiàn)了套現(xiàn)（不再通過開盤套現(xiàn)），地產(chǎn)大鱷在不成熟的金融市場上實現(xiàn)數(shù)百億甚至千億資產(chǎn)的增值，土地儲備只不過是為股東權(quán)益的套現(xiàn)，至于未來，如果房價上漲自然皆大歡喜，一旦房價下跌，風險就轉(zhuǎn)嫁給股民。
在低利率、人民幣升值等多種因素下，國內(nèi)股市與房地產(chǎn)市場相互聯(lián)動，已經(jīng)形成“股地拉扯”的局面。這種系統(tǒng)性的“泡沫”，在政策力度上對政策制定者形成投鼠忌器的效果。除非來一次傷筋動骨的大調(diào)整，否則“股地拉扯”的局面難以改變。
